1

2

3

4

5

 

Finansowanie

Na początku budowy ponad połowa spółdzielców była zdecydowana wziąć kredyt hipoteczny. Jednak w miarę jej przeciągania się, część osób samodzielnie zgromadziła brakującą kwotę. Inni rezygnowali z odbioru budynku pod klucz, bo zebrali gotówkę na stan surowy lub dom nie w pełni wykończony. Ostatecznie kredyt wzięły cztery rodziny: trzy uzyskały go przez spółdzielnię z Funduszu Hipotecznego, jedna zaciągnęła w PKO BP kredyt indywidualny na zakup domu w spółdzielni z odroczoną spłatą należności. Niektórzy spółdzielcy myślą jeszcze o skorzystaniu z kredytu, ale już indywidualnie, po przejęciu domu. Prezes Spółdzielni, Bogusław Synowczyk, podkreśla, że Spółdzielnia cały czas miała całkowitą płynność finansową i żadnych problemów z płatnościami. Finansowanie budowy zostało zresztą wyjątkowo dokładnie zaplanowane. Pieniądze za każdy kolejny etap spółdzielcy musieli wpłacać na konto Spółdzielni już na cztery tygodnie przed planowanym terminem ich przekazania wykonawcy. Gdyby ktoś nie wpłacił, starczyło czasu, by uzyskać dla niego kredyt (szczęśliwie nie było takiej potrzeby). Pieniądze były umieszczane na lokatach terminowych. A ponieważ kapitał był wysoki, Spółdzielnia wynegocjowała z bankiem indywidualne, korzystniejsze warunki założenia lokat. Odsetki były dzielone odpowiednio do kwoty, jaką wpłacił spółdzielca, i zmniejszały wysokość jego następnej raty.

Budowa

Pozwolenie na budowę Spółdzielnia uzyskała w rekordowo krótkim czasie i w połowie września 1995 r. na budowę wszedł już pierwszy wykonawca firma Extrabud. Po kilku tygodniach dołączyła firma Lammex, budująca drugi typ domów. Spółdzielnia zatrudniła niezależnych inspektorów nadzoru różnych branż, którzy na bieżąco doglądali robót. Nie było żadnych większych problemów, również z nadzorem z urzędu. Długa zima i fatalne warunki atmosferyczne nie pozwoliły jednak wykonawcom, by zgodnie z umową zakończyć budowę w ubiegłym roku. Z wywiązaniem się z umowy dotyczącej uzbrojenia terenu miał też pewne problemy Urząd Miasta. Z winy inwestora zastępczego wykonanie infrastruktury zostało opóźnione, a inflacja spowodowała znaczne podrożenie tej inwestycji. Spółdzielcy musieli więc zrezygnować na przykład z chodników. Budowa ma potrwać do czerwca tego roku. Wcześniej odbierali domy ci, którzy zdecydowali, że większość robót wewnętrznych zrobią we własnym zakresie. Niektórzy z nich zatrudniają podwykonawców, inni sami układają instalacje, płytki ceramiczne czy panele, stawiają ścianki działowe i malują ściany. Wszyscy się znają, więc działają wspólnie. Penetrują hurtownie i sklepy, sprawdzając, jakie materiały wykończeniowe można tam kupić i gdzie jest taniej. Robią duże, wspólne zakupy, korzystając z upustów. Zgodnie z ich oczekiwaniami cena 1 m2 powierzchni domów wykończonych na dobrym poziomie (okna z PVC, parkiet lub panele, płytki ceramiczne) nie przekroczy 1000 zł.

Działka – bez przetargu

Wiosną 1995 r. spółdzielcy wystąpili do Zarządu Miasta o bezprzetargowe oddanie w użytkowanie wieczyste terenu na osiedlu Dąbrowa w zamian za przyjęcie na członków Spółdzielni 12 kandydatów z książeczkami mieszkaniowymi z listy Wojewody.* Miasto ogłosiło konkurs na inwestora dla tego terenu. Do udziału w nim zaproszono 11 spółdzielni mieszkaniowych. Konkurs wygrała Spółdzielnia Dąbrowa, bo była najlepiej przygotowana do inwestycji. Po pierwsze miała już konkretnych członków (wśród których byli już także ci z listy Wojewody), podczas gdy inne spółdzielnie dopiero deklarowały ich przyjęcie. Po drugie przedstawiła konkretne koncepcje budowy domów oraz harmonogram ich realizacji i system finansowania budowy, udowadniając, że jest w stanie zagospodarować teren w krótkim czasie. 18 sierpnia 1995 r., w dniu, w którym Spółdzielnia stała się właścicielem terenu, od razu podpisała umowę z jednym z wykonawców. Koszt nabycia gruntu w użytkowanie wieczyste był symboliczny w stosunku do kosztów budowy: za działkę o powierzchni 7304 m2 27 100 zł (stanowiło to wówczas 15% wartości gruntu), czyli niespełna 1000 zł na spółdzielcę. Zgodnie z umową z Miastem z tynku cementowo-wapiennego. Na przetargu proponowano też technologię kanadyjską lub prefabrykowanych elementów drewnianych. Jednak warunki cenowe były tutaj mniej korzystne.
Spółdzielnia nie pokrywała kosztów infrastruktury i zagospodarowania terenu osiedla (chodniki, ulice, oświetlenie). Po połowie płaciło Miasto i Wojewoda Gdański. Pieniądze zamiast na grunt i uzbrojenie można więc było przeznaczyć na budowę domów.

Etapowanie budowy

W umowie z wykonawcą uzgodniono, że poszczególne domy będą przekazywane właścicielom na różnych etapach zaawansowania budowy. Minimum obowiązujące spółdzielców to pełne wykończenie zewnętrzne, czyli co najmniej stan surowy zamknięty, z gotowym dachem, elewacją i pełną stolarką zewnętrzną. W kolejnym etapie dochodzą instalacje wewnętrzne, ścianki działowe i tynki. Następnie jest całkowicie wykończony parter i ostatecznie cały dom pod klucz. Cenę mniejszych domów w stanie surowym zamkniętym ustalono na 77 tys. zł. Za taki sam dom z instalacjami wewnętrznymi, ściankami działowymi i tynkami trzeba było zapłacić 98 tys. zł, z całkowicie wykończonym parterem 112 tys, a gdy cały dom był wykończony pod klucz 130 tys. zł. Większy dom w stanie surowym zamkniętym kosztował 89 tys. zł, a z instalacjami i parterem wykończonym do zamieszkania 140 tys. Nikt ze spółdzielców nie zlecił wykończenia tego domu pod klucz. Większość spółdzielców zdecydowała się na odbiór budynków w stanie surowym zamkniętym (zwłaszcza większych domów). Na dom pod klucz tylko jedna osoba. Prawie wszyscy woleli sami zająć się wykończeniami, po to, by indywidualnie zadecydować o standardzie i detalach wykończenia wewnętrznego (już poza ceną ryczałtową). Liczyli też, że tak będzie taniej.

Przetarg projektowo-wykonawczy

Plan zagospodarowania osiedla Dąbrowa szczegółowo określał skalę i układ zabudowy wolnego terenu. Na malutkich działkach domy mogły stanąć jedynie w układzie szeregowym w kilku krótkich ciągach, co zresztą bardzo odpowiadało spółdzielcom. Zgodnie z radami Agencji zdecydowali się zorganizować połączony przetarg projektowo-wykonawczy na wybudowanie tych domów. W ten sposób spośród propozycji różnych firm mogli wybrać najkorzystniejsze. Mogli też zabezpieczyć się przed kłopotami w razie błędów projektowych. Wykonawca, który odpowiada za całość projekt i jego realizację sam musi bowiem rozwiązać takie problemy i nie jest to powód do przedłużenia budowy czy dodatkowych kosztów. Domy miały być wybudowane szybko i dostępne finansowo. Spośród sześciu firm, które zgłosiły się do przetargu, spółdzielcy wybrali dwie, ponieważ zmniejszało to ryzyko. Można też było porównywać postępy robót, dopingując wolniejszą firmę. Wykonawcy musieli przedstawić ostateczną cenę (ryczałtową) za domy oraz terminy płatności i realizacji poszczególnych etapów. Zostało to później zapisane w umowach. Dzięki temu spółdzielcy mogli ocenić, czy są w stanie w tym czasie samodzielnie zgromadzić środki na budowę czy też będą musieli skorzystać z kredytu. W interesie wykonawcy było zaś terminowe zakończenie budowy (inflacja).

Spółdzielnia w Gdyni

Pierwsze spotkanie z mieszkańcami Gdyni, zainteresowanymi wybudowaniem domu w ramach spółdzielni, zorganizowały Zarząd Miasta, Fundacja Spółdzielczości Mieszkaniowej oraz gdyńska Agencja Wspierania Inicjatyw Mieszkaniowych, prowadzona przez Barbarę Kowalską. Było to w grudniu 1994 r. Na spotkanie przyszło ponad 150 osób. Zaproponowano im powołanie małej spółdzielni mieszkaniowej i współpracę z AWIM. Miasto zaprezentowało kilka terenów komunalnych, o które spółdzielnia mogłaby się ubiegać. Nikt nie obiecywał, że któryś z nich na pewno uzyska. W styczniu 1995 r. dzięki pomocy AWIM została zarejestrowana Spółdzielnia Dąbrowa. Członków założycieli było 29 tylu, ile działek na terenie osiedla Dąbrowa, najatrakcyjniejszym z tych, które oferowało Miasto. Cenę współpracy z Agencją wynegocjowano na 1,5% (!) wartości robót głównego wykonawcy. Dwóch wykonawców, a więc dwa różne projekty. Mniejsze domy mają powierzchnię użytkową 120 m2, całkowitą 162 m2 i dwie kondygnacje mieszkalne. Większe użytkową 140 m2 i całkowitą 196 m2, dwie kondygnacje mieszkalne i do tego wysoki dach umożliwiający wykorzystanie poddasza na cele mieszkalne. Zewnętrznie domy od jednego wykonawcy są takie same. Jednak wewnątrz każdy ze spółdzielców chciał mieć rozwiązania indywidualne często wynikało to z liczebności rodziny, która miała tam zamieszkać (od dwóch do sześciu osób). Typowy układ na parterze to salon z otwartą kuchnią, mały pokój i WC. Część osób zrezygnowała jednak z pokoju, powiększając salon, lub wydzieliła kuchnię. Na piętrze niektóre domy mają cztery pokoje i łazienkę, inne tylko dwa. Wszyscy spółdzielcy zdecydowali się na pełne podpiwniczenie budynków. Głównie dlatego, że ze względu na małą powierzchnię działek garaże można było usytuować jedynie w podziemiu. Oba typy domów są w technologii murowanej. W mniejszych domach ściany zewnętrzne zaprojektowano z betonu komórkowego, ocieplono styropianem i wykończono od zewnątrz lekką wyprawą Dryvit. W większych są ściany warstwowe: od wewnątrz bloczki betonu komórkowego, dalej styropian, pustka powietrzna i bloczki betonu komórkowego.

Dla inwestorów

Podstawowym zadaniem Agencji jest jednak pomoc w organizowaniu i wspieranie działań małych spółdzielni mieszkaniowych jednorazowego inwestowania. Spółdzielnię taką może stworzyć grupa kilkunastu czy kilkudziesięciu osób, które zdecydują się wspólnie wybudować dla siebie domy. Unika się pośredników, domy mogą więc być około 20-30% tańsze niż na rynku. Spółdzielnia działa bez zysku. Prezes i zarząd spółdzielni pracują społecznie. Obowiązuje pełna demokracja, zwłaszcza w kontroli kosztów i podejmowaniu decyzji. Małe spółdzielnie mieszkaniowe nie są w Polsce nowością. Wiele z nich nie potrafi jednak odpowiednio przygotować inwestycji, rozpoczyna budowę i nie kończy, bo brakuje pieniędzy, pojawiają się kłopoty z urzędem czy wykonawcami. Współpraca z Agencją ma zapobiec takim sytuacjom. AWIM pomaga spółdzielcom w szczegółowym zaplanowaniu przedsięwzięcia i organizuje cały proces inwestycyjny kontakty z gminą, bankiem czy wykonawcą. Może też sprawować część obowiązków zarządu spółdzielni, na przykład prowadzić biuro czy korespondencję. Na pomoc Agencji może także liczyć spółdzielnia, która już się zawiązała, a ma na przykład kłopoty z prowadzeniem budowy, jej finansowaniem czy uzyskaniem kredytu budowlanego lub hipotecznego. Koszty zarządzania procesem inwestycyjnym przez AWIM wynoszą zazwyczaj około 3% wartości robót budowlanych. Biuro Agencji jest jednocześnie siedzibą spółdzielni (tak jest dla spółdzielni taniej).

Pomoc dla miasta

Wśród problemów polskiego budownictwa często wymienia się brak uzbrojonych terenów budowlanych. Zdarza się jednak, że uzbrojone tereny komunalne, zwłaszcza w mniejszych miastach, latami „leżą odłogiem”, bo po prostu nie ma na nie chętnych. Miasto wydało pieniądze na uzbrojenie, przygotowało plany i nie ma z tego korzyści. Dlaczego? Ponieważ nie sprawdzono wcześniej zainteresowania potencjalnych inwestorów. Wyprodukowano towar, którego nikt nie kupuje. Jednym z zadań działających w Polsce od trzech lat Agencji Wspierania Inicjatyw Mieszkaniowych (AWIM), a jest ich obecnie około 20 w różnych miastach, może być wykonanie dla miasta analiz poprzedzających takie inwestycje, czyli sprawdzenie, czy inwestorzy chcą budować na wskazanym terenie i czy dany rodzaj zabudowy znajdzie tam zwolenników lub też, jakie tereny najbardziej ludzi interesują. Agencje mogą również zająć się promocją komunalnych terenów budowlanych, informując potencjalnych inwestorów o możliwościach ich zakupu. Warunkiem takiej promocji jest jednak opracowanie przez miasto katalogu z ofertą terenów uzbrojonych oraz przewidzianych do uzbrojenia. Przyspieszyłoby to ich zbycie i zagospodarowanie. A inwestorom niewątpliwie ułatwiło wybór odpowiedniego terenu.

Ocieplenie i elewacja

Z ociepleniem i elewacją domu było najwięcej kłopotów. Materiały do ocieplenia ścian zewnętrznych były drogie, a elewacja wyszła niezbyt estetycznie. Aby zaoszczędzić na bardzo drogim kleju, zamiast dwóch płyt styropianu grubości 5 cm inwestorzy zastosowali jedną płytę grubości 10 cm. Niestety, nie wysezonowany styropian po zamocowaniu powyginał się i otynkowana elewacja wyglądała fatalnie. Trzeba było ułożyć dodatkowy tynk. Przez jakiś czas wydawało się, że wszystko jest już dobrze, ale niedawno na tynku pojawiły się szare plamy. Będziemy musieli jeszcze nad tym popracować, być może to tylko wilgoć dodają z troską inwestorzy.

Instalacje

W kwietniu 1996 roku (gdy zamykaliśmy ten numer) pani Annie i panu Piotrowi do całkowitego wyposażenia domu brakowało jedynie wykładzin podłogowych, karniszy i firanek. Najważniejsze wydatki mieli za sobą. Dziś zapewne już gospodarzą w swoim domu. Dzięki temu, że zdecydowali się go wybudować głównie własnymi siłami, koszt budowy tylko nieznacznie przekroczył 112 tys. zł (patrz tabela). Po podniesieniu dachu powierzchnia użytkowa domu powiększyła się do około 150 m2, a zatem metr kwadratowy powierzchni kosztował ich niecałe 750 zł (I). Twórca projektu Jacek Chyła, który już od dawna propaguje wśród swoich klientów budowanie systemem gospodarczym, wyliczył, że gdyby ten dom został wybudowany „pod klucz” przez firmę, jego koszt wyniósłby około 180 tys. zł. Oszczędność prawie 70 tys. zł jest imponująca, 15 metrów do budynku i dopiero przyłączać. To zadanie zostało powierzone specjalistycznej firmie. Z instalacjami wewnętrznymi państwo Wypych w większości poradzili sobie samodzielnie. Wyjątek stanowiła instalacja gazowa, której wykonania podjął się uprawniony fachowiec. W części pomieszczeń pod płytkami ceramicznymi sami ułożyli polskie ogrzewanie podłogowe. Instalację wodno-kanalizacyjną i centralnego ogrzewania pomógł im wykonać fachowiec z rodziny. Instalację elektryczną rozprowadził uprawniony elektryk i tym razem opłaciło się sprowadzić wykonawcę aż z Podkarpacia. Do ogrzewania domu państwo Wypych kupili kocioł gazowy produkcji francuskiej (akurat była promocja). O to, jakie zastosować przewody i grzejniki pytali fachowców z firmy Abakus, od której zakupili projekt domu. Dom miał być dogrzewany kominkiem. Inwestorzy wybudowali więc dodatkowy przewód odprowadzający spaliny, kanały wentylacyjne i rozprowadzające ciepłe powietrze do innych pomieszczeń. Już po zakończeniu tych robót okazało się, że w przygotowanym miejscu nie zmieści się wkład kominowy o większej mocy, więc kominek będzie mógł ogrzewać jedynie część pomieszczeń.