1

2

3

4

5

 

Koniec kaucji?

Dlatego też Rzecznik skierował wystąpienie do ministra spraw wewnętrznych i administracji, w którym wskazał wady omawianych uchwał i konieczność podjęcia przez wojewodów czynności nadzorczych nad działalnością komunalną samorządu terytorialnego. Odpowiadając na wystąpienie Rzecznika minister spraw wewnętrznych i administracji podzielił pogląd o niedopuszczalności wprowadzania kaucji mieszkaniowych uchwałami rad gmin. Minister zwrócił się do wojewodów o podjęcie odpowiednich działań zmierzających do wyeliminowania omawianych uchwał z obrotu prawnego.

To mieszkania dla biednych

Rzecznik zwrócił dodatkowo uwagę na aspekt społeczny obciążania najemców mieszkań komunalnych obowiązkiem wniesienia kaucji. Mieszkania takie przeznaczone są przecież na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach. Rodziny te z oczywistych względów nie są w stanie w wielu wypadkach podołać dodatkowym obciążeniom finansowym w postaci kaucji mieszkaniowych.

Kaucje mieszkaniowe

Do Biura Rzecznika nadchodzą skargi od obywateli, którzy przy zawieraniu umowy najmu mieszkania komunalnego są wzywani przez organy gminy do uiszczania kaucji mieszkaniowych. Wysokość żądanych od najemców kaucji często przekracza ich możliwości finansowe. Wstępne postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Biuro Rzecznika wykazało, że obowiązek wpłacenia kaucji mieszkaniowej przy zawarciu umowy najmu mieszkania komunalnego wprowadzają stosownymi uchwałami rady gmin. Uchwały te są podejmowane na podstawie art. 5 ust. 3 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią tego przepisu to właśnie rada gminy określa zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności. Analiza poszczególnych uchwał prowadzi zdaniem Rzecznika do wniosku, że są one niezgodne z prawem. W myśl art. 40 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym gminie przysługuje, na podstawie upoważnień ustawowych, prawo stanowienia przepisów powszechnie obowiązujących na obszarze gminy (czyli przepisów gminnych). W związku z tym uchwały rad gmin jako akty normatywne służące wykonaniu ustawy niezależnie od tego, że są wydane na podstawie upoważnienia ustawowego muszą także mieścić się w granicach udzielonego przez ustawodawcę upoważnienia do ich wydania oraz nie mogą być sprzeczne z aktem ustawodawczym, na podstawie którego zostały wydane, ani z treścią innych aktów ustawodawczych. Wskazane warunki legalności przepisów gminnych służących wykonaniu ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie zostały w ocenie Rzecznika spełnione w wypadku uchwał nakładających na najemców obowiązek uiszczenia kaucji mieszkaniowych. Uchwały te wykraczają bowiem poza granice upoważnienia udzielonego przez ustawodawcę w art. 5 ust. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych, dotyczącego jedynie określenia zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności. W szczególności użyte określenie „zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy” nie daje podstawy do nałożenia na najemców lokali mieszkalnych w formie uchwały rady gminy obowiązku wniesienia kaucji mieszkaniowej. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego obowiązki nakładane na obywateli muszą być wyraźnie określone przepisami rangi ustawowej. Oznacza to, iż przy uchwalaniu aktów wykonawczych do ustawy (a takimi są omawiane przepisy gminne) brak stanowiska ustawodawcy w jakiejś sprawie musi być interpretowany jako nieudzielenie w danym zakresie kompetencji normodawczych. Problematyka kaucji mieszkaniowych jest regulowana w ustawie o najmie lokali mieszkalnych jedynie w przepisach przejściowych i dotyczy wyłącznie rozliczeń związanych z kaucjami wpłaconymi przez najemców pod rządami nie obowiązującej już ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe. Dlatego też trzeba uznać, że ustawodawca nie udzielił radom gmin upoważnienia do regulowania tej problematyki przepisami gminnymi.

Na jakie prace przysługuje ulga

Remont i modernizacja instalacji gazowej w budynku mieszkalnym to: wymiana lub remont części wspólnej instalacji gazowej (przyłącza, poziomy i piony), przemieszczenie głównego kurka gazowego na zewnątrz budynku, zastąpienie miejscowych instalacji ciepłej wody, w których zastosowano gazowe grzejniki cieplej wody instalacją centralnej ciepłej wody, zainstalowanie urządzeń lub systemów służących poprawie bezpieczeństwa użytkowników gazu, wyposażenie instalacji w gazomierze indywidualne, wykonanie instalacji gazu płynnego. W mieszkaniu do prac tych możemy zaliczyć: remont i wymianę urządzeń gazowych, remont i wymianę instalacji gazowej służącej do rozprowadzania gazu do urządzeń, zainstalowanie, naprawę i wymianę urządzeń eksplozymetrycznych oraz czujników tlenku węgla, zainstalowanie gazomierza.

Ulga na remont instalacji gazowej

Od 1997 r. ulga remontowa przysługuje podatnikom raz na trzy lata. Można odliczyć od podatku 19% wydatków na remont poniesionych w okresie trzech lat, ale w latach 1997-1999 odpis nie może przekroczyć 2457 zł (jeśli remontujemy dom) lub 2047 zł (jeśli remontujemy mieszkanie). Niestety z ulgi tej można skorzystać, jeżeli wyda się na remont co najmniej 245,70 zł w roku, w którym dokonuje się odliczeń. Remont instalacji i urządzeń gazowych pozwala na podwyższenie limitu ulgi o 409,50 zł. Pamiętajmy, że wydatki na remont lub modernizację domu odliczane od podatku muszą być udokumentowane fakturami VAT albo rachunkami uproszczonymi, wystawionymi przez podatnika VAT nie korzystającego ze zwolnienia od tego podatku. Rachunków nie przekazujemy urzędowi skarbowemu, ale przechowujemy w domu przez pięć lat (na wypadek kontroli fiskusa).

Przede wszystkim kontrola

Nawet najlepiej wykonana instalacja gazowa nie zapewni nam bezpieczeństwa, jeśli nie będziemy jej systematycznie kontrolować. Przepisy prawa budowlanego wymagają, aby obiekty budowlane w czasie ich użytkowania były poddawane przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli. Co najmniej raz w roku należy między innymi sprawdzić stan techniczny instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Możliwość wyegzekwowania tego obowiązku przez organy państwowego nadzoru budowlanego jest z racji liczby obiektów mocno ograniczona, ale we własnym dobrze pojętym interesie powinniśmy jednak dbać o to, by corocznie osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru lub usług w zakresie naprawy i konserwacji urządzeń gazowych skontrolowały stan naszych instalacji i urządzeń.

Jeśli nie można przyłączyć się do sieci

Budynki niskie (wysokości do 12 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalne do 4 kondygnacji włącznie) w razie braku możliwości ich przyłączenia do sieci gazowej lub sieci lokalnej, mogą być zasilane z baterii butli lub zbiorników stałych gazu płynnego. W budynku mieszkalnym przyłączonym do sieci gazowej zabronione jest stosowanie gazu płynnego z butli. Niewłaściwie zainstalowana butla z gazem płynnym (propan-butan) stanowi wyjątkowo duże zagrożenie. Dlatego też instalacje tego typu muszą spełniać określone warunki. Szczególnie ważne jest, aby: w jednym mieszkaniu, w warsztacie lub lokalu użytkowym nie przyłączać do urządzeń gazowych więcej niż dwóch butli o zawartości gazu do 11 kg każda, butle umieszczać w odległości co najmniej 1,5 m od urządzeń promieniujących ciepło, takich jak grzejniki, piece itp. z wyłączeniem zestawów kuchni gazowych oraz ogrzewaczy promiennikowych i konwekcyjnych z szafkami na butle, butle instalować w pozycji pionowej, zapewnić temperaturę pomieszczeń, w których instaluje się butle, nie przekraczającą 35°C, butli nie umieszczać w sąsiedztwie innych urządzeń powodujących iskrzenie.

Główne zasady podłączania

Bardzo ważną rolę w zachowaniu warunków bezpieczeństwa odgrywa problem prawidłowej instalacji urządzeń gazowych, a zwłaszcza jakość i sposób połączeń. Generalną zasadą powinno być powierzanie wszelkich robót w tym zakresie osobom posiadającym właściwe uprawnienia. Urządzenia pomiarowe zużycia gazu (gazomierze) powinny być zainstalowane oddzielnie dla każdego z odbiorców. Podczas instalowania urządzeń gazowych należy przede wszystkim zwrócić uwagę na to, że: kurek odcinający dopływ gazu do urządzenia powinien być umieszczony w miejscu łatwo dostępnym, a nie np. pod boazerią, czy za szafką kuchenną, grzejniki gazowe wody przepływowej instalowane na ścianach z materiałów palnych muszą być odizolowane od ściany płytą z materiałów niepalnych (zwłaszcza w budynkach drewnianych), urządzenia gazowe łączy się na stałe ze stalowymi lub miedzianymi przewodami instalacji gazowej. Dopuszcza się instalowanie kuchni i kuchenek gazowych z zastosowaniem przewodów elastycznych mających certyfikat na znak bezpieczeństwa wydany zgodnie z polskimi przepisami, kuchnie i kuchenki gazowe użytku domowego powinny być instalowane w odległości co najmniej 0,5 m od okien do boku urządzenia, licząc w rzucie poziomym.

Gdzie umieścić urządzenia gazowe

Urządzenia gazowe mogą być instalowane wyłącznie w pomieszczeniach spełniających określone w przepisach prawa warunki dotyczące ich wysokości, kubatury, wentylacji i odprowadzenia spalin. Szczególnie ważne są następujące wymogi: gazowe urządzenie do ogrzewania wody można zainstalować w łazience o kubaturze co najmniej 8 m3 i wyposażonej w wentylację grawitacyjną, pomieszczenia, w których przewiduje się zainstalowanie urządzeń gazowych, powinny mieć wysokość co najmniej 2,2 m oraz wentylację zapewniającą wymianę powietrza, urządzeń gazowych zasilanych gazem płynnym nie można instalować w pomieszczeniach, w których poziom podłogi znajduje się poniżej otaczającego terenu, maksymalne, łączne obciążenie cieplne pochodzące od urządzeń gazowych nie może przekraczać wartości określonych w tabeli, w istniejących budynkach mieszkalnych i zagrodowych dopuszcza się instalowanie gazowych kotłów grzewczych w pomieszczeniach technicznych o wysokości co najmniej 1,9 m, ale w pomieszczeniach tych muszą znajdować się przewód nawiewny z wylotem na wysokości 0,3 m nad poziomem podłogi i wywiewny przewód wentylacyjny, wyprowadzony ponad dach lub przez ścianę zewnętrzną na wysokość co najmniej 2,5 m nad poziom terenu z wylotem umieszczonym w odległości nie mniejszej niż 0,5 m od bocznych krawędzi okien i drzwi. W tym wypadku również należy zachować warunki określone w tabeli, urządzenia gazowe pozostające bez stałego dozoru w czasie ich użytkowania, takie jak kotły gazowe lub ogrzewacze pomieszczeń, muszą mieć samoczynne zabezpieczenia przed skutkami spadku ciśnienia lub wyłączenia dopływu gazu oraz spełniać wymagania Polskich Norm.

Kurek główny musi być

Niezbędne jest zainstalowanie na przyłączu kurka głównego umożliwiającego odcięcie dopływu gazu do instalacji gazowej. Kurek główny powinien być zainstalowany na zewnątrz budynku w wentylowanej szafce przy ścianie, we wnęce ściennej lub w odległości nie przekraczającej 5 m od zasilanego budynku, w miejscu łatwo dostępnym i zabezpieczonym przed wpływami atmosferycznymi, uszkodzeniami mechanicznymi i dostępem osób niepowołanych. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej można zwiększyć tę odległość do 10 m. Kurek główny nie może znajdować się w odległości mniejszej niż 0,5 m od poziomu terenu oraz od najbliższej krawędzi okna, drzwi lub innego otworu w budynku. Miejsce usytuowania kurka głównego należy jednoznacznie oznakować. W wypadku zasilania budynku jednorodzinnego i zagrodowego z sieci gazowej o ciśnieniu do 400 kPa kurek odcinający, zainstalowany przed urządzeniem redukcyjnym, może być traktowany jako kurek główny. Przepis ten stosuje się także wtedy, gdy urządzenie redukcyjne połączone jest w jeden zespół z gazomierzem. Przewody instalacji gazowej i ich lokalizacja w budynku muszą spełniać precyzyjnie określone wymogi prawne. Jedynie osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane mogą zajmować się instalacją przewodów gazowych i ich przebudowywaniem.