Kaucje mieszkaniowe

Do Biura Rzecznika nadchodzą skargi od obywateli, którzy przy zawieraniu umowy najmu mieszkania komunalnego są wzywani przez organy gminy do uiszczania kaucji mieszkaniowych. Wysokość żądanych od najemców kaucji często przekracza ich możliwości finansowe. Wstępne postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez Biuro Rzecznika wykazało, że obowiązek wpłacenia kaucji mieszkaniowej przy zawarciu umowy najmu mieszkania komunalnego wprowadzają stosownymi uchwałami rady gmin. Uchwały te są podejmowane na podstawie art. 5 ust. 3 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zgodnie z treścią tego przepisu to właśnie rada gminy określa zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności. Analiza poszczególnych uchwał prowadzi zdaniem Rzecznika do wniosku, że są one niezgodne z prawem. W myśl art. 40 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym gminie przysługuje, na podstawie upoważnień ustawowych, prawo stanowienia przepisów powszechnie obowiązujących na obszarze gminy (czyli przepisów gminnych). W związku z tym uchwały rad gmin jako akty normatywne służące wykonaniu ustawy niezależnie od tego, że są wydane na podstawie upoważnienia ustawowego muszą także mieścić się w granicach udzielonego przez ustawodawcę upoważnienia do ich wydania oraz nie mogą być sprzeczne z aktem ustawodawczym, na podstawie którego zostały wydane, ani z treścią innych aktów ustawodawczych. Wskazane warunki legalności przepisów gminnych służących wykonaniu ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie zostały w ocenie Rzecznika spełnione w wypadku uchwał nakładających na najemców obowiązek uiszczenia kaucji mieszkaniowych. Uchwały te wykraczają bowiem poza granice upoważnienia udzielonego przez ustawodawcę w art. 5 ust. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych, dotyczącego jedynie określenia zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być zawierane w pierwszej kolejności. W szczególności użyte określenie „zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy” nie daje podstawy do nałożenia na najemców lokali mieszkalnych w formie uchwały rady gminy obowiązku wniesienia kaucji mieszkaniowej. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego obowiązki nakładane na obywateli muszą być wyraźnie określone przepisami rangi ustawowej. Oznacza to, iż przy uchwalaniu aktów wykonawczych do ustawy (a takimi są omawiane przepisy gminne) brak stanowiska ustawodawcy w jakiejś sprawie musi być interpretowany jako nieudzielenie w danym zakresie kompetencji normodawczych. Problematyka kaucji mieszkaniowych jest regulowana w ustawie o najmie lokali mieszkalnych jedynie w przepisach przejściowych i dotyczy wyłącznie rozliczeń związanych z kaucjami wpłaconymi przez najemców pod rządami nie obowiązującej już ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe. Dlatego też trzeba uznać, że ustawodawca nie udzielił radom gmin upoważnienia do regulowania tej problematyki przepisami gminnymi.

Both comments and pings are currently closed.